Vi skal flytte. Kanskje vi kjøper nytt sted å bo i neste uke, kanskje i mai, kanskje i august. Vi har startet prosessen, og ønsker å kunne gjøre det så raskt og smertefritt som mulig.
Finansiering er i boks, vi er på jakt etter en god megler og vi har begynt å klargjøre vår egen leilighet for salg. Sette opp alle listene som aldri kom å plass og slikt. :knegg:
Greia er at det er godt over 10 år siden sist, vi har aldri deltatt i budrunder og aldri lagt ut egen bolig åpent for salg. Så jeg trenger tips fra erfarne fjellfolk!
Hva gjorde dere som var kjempelurt?
Hva så dere på visning som dere likte?
Hvordan velger man den beste megleren?
Hva syns dere selger et sted?
Hvordan lever man i et salgsobjekt?
Gjøre om det trange ungdomsrommet til kontor? Til et mer spacious "babyrom"? (målgruppen vår er DINKs, vi har en leilighet med 2 soverom)
Hvordan byr man mest fornuftig? Litt og litt eller i store chuncks?
Hvordan deler man et lån "ujevnt"? Greia er at jeg eier min halvdel av leiligheten vi har har nå, Høvdingen har lån. Når vi flytter vil jo jeg også ha bittelitt lån, siden vi kjøper dyrere enn vi selger. Hvordan blir egentlig regnestykket? Høvdingen har jo mye mindre lån enn på halvparten av leiligheten nå, siden prisene har steget så voldsomt, men hvordan blir det i den nye?
Mitt beste tips er: ta bilder av rommene nå, da er det lettere å se hva som ikke funker, ta også bilder selv når du tenker du er ferdig med prossessen med klargjøring og så ser du om det ser OK ut. Det beste "pre"-visning og fotograferingstipset er litt i samme gate: få en ærlig venn til å komme innom og se over.
Jeg gjorde avtale med megler som skulle selge for meg før jeg kjøpte. Så hjalp hun meg i budrunden, jeg hadde på en måte min egen Boligjakten-konsulent. Det gjorde den vanskelige budrunden litt enklere.
Fjern mer enn du tenker du bør fjerne. Det bør være åpent og luftig.
Heller soverom enn kontor.
Gutta våre delte soverom da vi solgte. Vi fjernet over halvparten av det som var innpå der og satte inn en reiseseng til eldste som vi da bare tok bort under visning.
Dette er et såpass stort felt at du burde delt det opp i MINST to tråder. :knegg:
Salg: Finn ut hva boligene i ditt området går for. Gå på visninger i ditt område og se hva andre har gjort for å style sin leilighet. Det gir gode ideer, spesielt om det er leiligheter som ligner på deres. Ta kontakt med flere meglere, og gjerne de dere treffer på visning. Sørg for at megler har kunnskap om området hvor dere bor, priser, og så videre.
Hvis dere får en god megler vil h*n kunne fortelle dere hva som eventuelt bør pusses opp og hva dere skal la være. Bad og kjøkken koster skjorta å pusse opp fra bunnen, men små justeringer og fiksing av synlige skavanker kan gjøre underverker også på bad og kjøkken.
Som flere her skriver: Fjern ting og hvis mulig kan det være lurt å vurdere andre møbler. Vi fikk for eksempel satt inn et mindre kjøkkenbord (som likevel var stort nok til fire personer) og det gjorde underverker for størrelsen på kjøkkenet. Rydd bort personlige eiendeler så langt det lar seg gjøre. Rydd også opp i boder. Lei eventuelt lagerplass.
Kjøp: Jeg antar dere har valgt dere ut et område? Gå på mange visninger, og se hva leiligheter blir solgt for. Finn ut hvor høyt dere er villige til å gå. Les nøye NØYE gjennom prospektet. Hva står om bad og kjøkken? Det er her de store utgiftene kan komme i ettertid. Det er skrekkelig irriterende om badet er nyoppusset, og så skal alle bad renoveres ett år etterpå fordi hovedrørene er gamle.
Budrunde: Det er vel omtrent like mange meninger om hva som er lurt, som det er budgivere. Noen mener det er lurest å komme først til en rund sum. Noen mener det er best å "dra på", men da risikerer man jo å betale for mye. Ikke er jeg sikker på at andre "faller av" uansett. Å sette korte frister når man nærmer seg slutten kan også være lurt - eller ikke. Slikt er umulig å vite, egentlig.
Mitt viktigste råd: Ha tid til budrunden! Vi vant vår bolig fordi den vi bød mot ville fortsette budrunden dagen etter, for han måtte gå i et møte. Vi nektet, økte budet, og fikk boligen. Den som bød mot oss økte budet dagen etter, men da var det jo for seint. :tøff:
Vi har en 180 bred seng, men megler mente det var lurere å sette inn en som var 150 bred. Det viser at rommet er stort nok til en dobbeltseng, men det er likevel godt med plass. Det samme vil jeg anta man kan vurdere på et "lite" soverom. Jeg tenker det bør vises at dette kan være et soverom. Om det er mest naturlig med en liten babyseng, eller om dere skal sette inn en standard 75x200 seng ville jeg hørt med megler om.
Jeg vet, mange tema! :knegg: Min første bolig kjøpte vi når prisene var på bunn så drt var ikke snakk om noen budrunde, og denne kjøpte vi privat. Så dette er nytt for meg.
Jeg kan gi innspill på den siste, skjevdeling. :jupp: Dere må (bør) skrive en kontrakt ved kjøp av den nye, så har dere det skriftlig - da er det mye enklere å holde rede på det.
Hvis du hadde innskudd på si 200 000, og leiligheten kostet 1 000 000, bare for enkelhets skyld, så eier du 20 % + (0,5*80 %) = 60 % av leiligheten, mens han eier 40 %. Det er inkludert lånet.
Hvis leiligheten nå har steget til 1 500 000, så skal du ha 60 % av dette inn i ny leilighet som din eierbrøk, mens han skal ha 40 %. Men dere må da regne om hvor mye dette utgjør i det nye og høyere lånet, du vil antagelig nå være nede i at du eier f.eks. 55 % av den nye leiligheten (siden dere antagelig kjøper dere mer opp enn avkastningen har vært på ditt opprinnelige innskudd).
Det er enklere å bare regne ut hva egenkapitalene deres er etter avkastning (her er det 50 % økning, dvs du har 300 000), men vanskeligere å holde tungen rett i munnen, derfor har vi regnet eierbrøker hele veien.
Jeg skjønte ikke forklaringen din, Candy. :sparke: Greia er at jeg kjøpte denne leiligheten med cash, han med lån. Jeg har altså betalt ned min halvpart. Vi skal fortsatt dele neste leilighet 50/50, men mitt cashbeløp (halvparten av salgssummen på denne) vil jo ikke lenger utgjøre 50% av den nye, som er dyrere, den resterende prosenten må jeg også låne.
Men vi står jo begge som eiere av lånet, rent formelt, så fordelingsbrøken må vi gjøre på privaten (med ny samboerkontrakt, selvfølgelig). Men jeg vet ikke hvordan vi fordeler nedbetalingen av lånet. Blir det riktig om jeg betaler samme prosent av den månedlige summen som andelen av lånet som er mitt? La oss si det f.eks er 30%? Kan banken hjelpe oss med å regne ut dette?
Ah, jeg trodde dere delte likt på lånet, men hadde ulikt innskudd. Da vil din egenkapital bare være 50 % av salgssummen minus utgifter, mens han har det som blir igjen når lånet hans er innfridd. Så vil ditt innskudd og hans innskudd vise hva dere må låne hver?
Ja, det stemmer. Men vi låner jo sammen, så jeg lurer på hvordan man fordeler nedbetalingen når vi eier ulik andel av lånet. Presisering: det fremtidige lånet.
Jeg ville satt det opp som om dere tegnet hvert deres lån og hva dere hver skal betale i avdrag og renter. Også bør dere slå sammen lånet så det blir mindre gebyr.
Jo, men det er jo likt fordelt. Ish. Oppussinger og vedlikehold har vi begge bidratt til, både økonomisk og i arbeidsinnsats.
Jeg tror ikke vi får tatt opp hvert vårt lån for å kjøpe felles bolig? Det fikk vi i allefall ikke sist. Da syns banken at alt var veldig vanskelig. Jeg satt på penga, og Høvdingen på inntekt. :knegg:
Det vi angret bittert på da vi kjøpte bolig sist var at vi ikke gikk over huset bedre før overtakelse. Da tenker jeg både på at vi var naive og trodde at folk gjorde ordentlig utvask før de gir fra seg nøklene, men også at vi burde sett ordentlig over mer tekniske ting. (Lang historie kort fortalt: huset er nyoppusset og alt ser helt strøkent ut, men så fort vi tar det i bruk så merker vi at mye ser flott ut, men har jalla kvalitet. Vi så for oss 10-15 år uten noe oppussing eller pengebruk ut over vanlig slitasje, det tok vel 2 mnd før pengesluket begynte. Og forsikringen dekket kun det som eventuelt bikket en stor prosentandel av huskjøpet. Veldig kjedelig da en har makset ut mht lån.)
Vi ler litt av det og da, som da det fancy, digre boblebadet viste seg å ha hele to dyser som virket. :knegg: Det så unektelig nokså pussig ut. :humre: (Du skaper mer bobler ved hjelp av et sugerør tror jeg).
En pirkesak, men til bildene og visning; se til at alle ledninger er spikret til lister etc så at de ikke ligger langs med gulvet eller henger skrått på veggen.
Skaff en god megler. Ikke spør meg hvordan. Vi hadde flaks. :knegg:
Vi hadde en god megler hos de vi kjøpte av også. Det var gull det også. Kanskje man bør gå etter en bolig der selger er så seriøs at de velger en skikkelig megler. :undre:
Jeg tror ikke vil trenger en jurist, for det er ikke fordelingsnøkkelen vi syns er vanskelig, men utregning av nedbetaling av lånet. Jeg får håpe låneduden vår kan være behjelpelig. Og vi er ikke uenige om noe. Hvertfall ikke foreløpig. :knegg:
Til fotograferingen trenger det ikke å være superskinnende RENT, men det må være overdrevent ryddig. Til visning er det motsatt. Det trenger ikke å være overdrevent ryddig (tomt, liksom), men det må være skinnende rent.
Overdrevent ryddig til fotografering, ja. Rydd vekk og rydd litt til og mys med kritiske øyne. Jeg fant ut dagen før foto at meglerfirmaet jeg hadde valgt laget også film på one-take, dvs at det måtte være pinlig ryddig i ALLE rom - det gamle trikset om å flytte rotet bak seg fra rom til rom kunne med andre ord ikke brukes.
Ta bilder og sjekk - det skal utrolig lite til for at noe ser "rotete" ut på bilder.
Fjern ledninger som ikke er festet ordentlig.
Fjern halvparten av bøkene i bokhylla.
Fjern alt - og da mener jeg alt - på kjøkkenbenken.
Fjern golvtepper og matter, de kan gjøre at rom/golvflater ser mindre ut.
Og så videre.
Jeg gikk sist på visning, altså mot slutten av visningstiden - og på den ene visningen så jeg da interessentlista på kjøkkenbenken (megler: "bare gå inn på kjøkkenet og skriv deg på lista") og den andre brukte megleren ipad men jeg så da han skrev meg inn at det var bare tre-fire personer der.
Gikk rundt med pokerfjes og viste ingen begeistring.
Budrunde: Ha is i magen. Ikke legg inn bud før like før fristen går ut. Å legge inn tidlig bud gir andre tid til å ordne med finanser. Legg inn så kort budfrist som mulig (jeg lærte at DnB hadde regler om at bud måtte stå minst en halvtime tror jeg det var). Sjekk og dobbeltsjekk og trippelsjekk at du har skrevet riktig tall og dato på budet (jeg gjorde feil på dette for noen år siden og ga dermed all verdens med tid for megler til å hoste opp en annen interessent med mer penger enn meg).
På overtakelse: Unngå å ha den i mørktna ihvertfall, da ser du gjerne ikke om det er dårlig vasket (berget meg som selger sist). :humre:
Men det er jo superlett. :trasser: :knegg: Hvis dere selger for 2 mill og kjøper for 4, så har du 1 mill i lån, og han har 1 mill + restlån på gammel bolig. Du skal betale renter + avdrag tilsvarende 1 mill, han skal betale resten.
Sørg for å ha forsikring for salget, man kan bli overrasket av flere enn man tror. Ha papirer i orden. Samsvarserklæring, PBE (hvis det har vært aktuelt), ha oversikt om det er muligheter for å bygge ut - lurt å ha vært i kontakt med styret. La papirer ligge fremme i en perm på kjøkkenet, da gir du kjøper en følelse av kontroll og oversikt. Selg i de "riktige" periodene.
Gå på visning på tilsvarende leiligheter, da finner dere gjerne en megler dere vil bruke. Veldig grei måte å få oversikt over markedet også. Sørg for å ha en plan B på hvor dere skal bo mellom salg og kjøp. Salget kan gå veldig kjapt, men desto vanskeligere å finne den boligen man vil kjøpe selv. Vi måtte leie mye lengre enn vi hadde planlagt. Finn ut i hvilket omtåde dere vil bo.
Vær forberedt på at flere vil kunne ønske å komme på privat visning og kuppe leiligheten før annonsert visning. Hvis denne type forespørsler forekommer er det veldig greit å ha oversikt over hva tilsvarende leiligheter har gått for. Bill.merk vært på mange visninger i Oslo.
Ellers bør dere rydde mer enn dere tenker, skape luft i rom og ha små møbler fremme. Møbler etter kjøpegruppe.
Vi kjøper før vi selger, så sted å bo er ikke et problem. :) Men vi vil selvsagt selge så raskt som overhodet mulig etter et kjøp.
Styling er heller ikke et problem, det er jeg god på.
Lurt å gå på visning på tilsvarende leiligheter ja, det har jeg ikke tenkt på. Vi kjenner noen som solgte en ganske lik i kvartalet bortenfor, jeg kan spørre dem om de var fornøyd med megler.
Det med å gå på mange visninger er ofte smart. På boliger lik ens egen, på boliger man er interesserte i og kanskje til og med på noen man kunne vært interessert i men som ikke "har alt". Man blir proffere som både selger og kjøper av det. Noen av oss har lett for å forelske seg også (:sparke:), og etter mange visninger får man litt mer realistisk forhold til det hele. Forelsket kan man fremdeles bli, men med litt mer is i magen og forståelse av den elskedes ulemper, noe som gir bedre beslutninger og ev budrunder. Og mindre hjertesorg når man vet at det kommer flere fine boliger.
Ifht budgivning tenker jeg det kommer mye an på både det generelle markedet, og på hvordan det konkrete objektet står i markedet. Der jeg bor går f.eks. alt godt over takst, fordi det er lite til salgs og fordi de fleste objekter har et bredt marked (unge, gamle, par og single) - mens hus som ligger i et veldig høyt leie blir liggende leeenge, og gjerne går litt under. Så er det noen gater/ hus som ikke er pope hos oss som bor her - fordi vi vet hvem naboene er - mens folk som ikke er herfra kan kjøpe. Dette vil først og fremst kunne slå inn når man selv skal selge en gang. Et hus som var for høyt priset var kjøpt i to runder av Oslofolk som synes det var et godt kjøp ut fra de var vant til, men de får ikke solgt det igjen i et marked av lokale.
Så foruten å gå på visninger er det også en ide å gå tur i områder du er interessert i hvis du ikke er kjent der - og gjerne til forskjellige tidspunkter (og litt seint lørdagsnatta kan også være et tips noen steder :knegg: ) Hvordan er det med trafikk, hva slags folk bor der, er gata brukt som arbeidsparkering av folk som kjiper på kronene så du ikke får parkert din egen bil, er hagene velstelte, søppelkassene overfylte, barn/ ikke barn osv.
Her hvor jeg bor er det bare å by prisantydning med en gang, for de fleste objekter. Byr man på et populært objekt er det best å by i chunks, synes jeg. Småbud på 10-20 000 gjør at flere henger med lenger ( bare litt til!!) og at det drar ut i tid så de andre kan finne tilleggsfinansiering hos foreldre o.l.. Mens realiteten jo er at de aller fleste av oss har en limit, det gjelder bare å finne den.
Det er litt vanskeligere å vite hvor billig man kan få det hvis det er et objekt som er vanskeligere å selge. Men selger vil normalt ha en forventning om prisantydning, og det går litt tid før de begynner å bli stressa på tid vs. pris. En joker er hvis selger har kjøpt noe selv. Det er derfor lurt å spørre om. Er dere på markedet? Har dere kjøpt? Åh, der er det fint, ja! Når skal dere overta der? Par som går fra hverandre er også interessert i et raskt oppgjør, det samme kan arvinger være.
Ifht overtakelse:
Man kan avtale hva man vil, også at det ikke skal vaskes. Jeg tilbød kjøper en rundsum for å forlate huset uvasket, det var en god deal for dem fordi de skulle pusse opp uansett. Kan også avtale at f.eks. møbler skal følg med. Vær obs på dette og gå ikke med på det hvis dere ikke gjerne vil ha det. Det som følger med er gjerne møbler som er et h... å få ut av huset, f.eks. tredørs hjørneskap montert på plass osv. Helt fint hvis dere gjerne vil ha det og bruke det, men tenk over om det kan skape problemer for dere senere.
Folk er altfor opptatt av interiør når de går på visning. Det som er viktigst og dyrest er de tingene du ikke ser. Drenering, tak, fukt på loft, på bad, under kjøkkenskap og i kjeller, gammelt sikringsskap med utilstrekkelig kapasitet, skjolder etter gammel vannskade. Lukter det fukt eller mugg? Er det saltutslag på kjellervegger? Mørke felter ved veggen i garasjen? Muselort på loftet? Har de brukt anerkjente håndverkere? Har de kvitteringer? Det er sånt du skal se etter. Ikke om de har gulltapet i spisestua og stripete vaser. I ditt eget hus, derimot - skal det se rent, luftig og lekkert ut. Lån gjerne et statement-objekt - og ha en dyr bil i oppkjørselen.
Samboerkontrakt er vel uansett gjerne på topp tre-listen over ting man bør ha på plass med en mer komplisert eierbrøk enn "hun eier alt!" eller "nøyaktig 50/50 ned til hver minste brødsmule". Men dere har kanskje allerede? :)
Ellers er det utvilsomt selgers marked nå i denne perioden.
Nei, pinlig nok har vi ikke det. :flau: Men eierbrøken er ganske lett altså. Rett og slett fordi vi eier leiligheten 50/50 hver, og 90% av hva vi har tatt med inn i forholdet av greier er arv. Men vi skal være flinke og sette opp kontrakt når vi flytter. Selv om eiebrøken ikke endrer seg, annet enn på lånet.
Samme område, bare med ett ekstra rom til gjester og kontor. Så ikke hus, og heller ikke et område vi ikke kjenner godt.
Nå går vi jo inn i den lyse årstida, så det blir sikkert ikke noe problem, men jeg syns det er viktig å ha visning på dagtid, så man får se leiligheter i dagslys. Vi presset megleren til å ha visning på søndag formiddag, i tillegg til mandag ettermiddag, og det kom masse folk på søndag, kun et par stk på mandag. Vi solgte i januar da, og med kveldsvisning ville vi ikke fått vist fram den flotte utsikten.
Velg en megler som er lokalkjent, gjerne en som har solgt en del i samme borettslag/nabolag. Da vil vedkommende gjerne kjenne flere interessenter, og hvis de har vært med på budrunder tidligere så vet han/hun hva de er gode for også;-)
Til nå har vi budt på en leilighet og ikke fått den, sagt neitakk til en annen på forkjøp og har et par til i kikkerten. I mellomtiden pusser vi opp som gærne. :knegg: Det ene drar virkelig det andre med seg. :gal:
Jeg vil gjerne ha deres innspill på noe: Leiligheten vår har opplegg for peisovn, men vi har ikke installert det. Tror dere det holder at vi sier at det går an å sette inn, eller bør vi kjøpe en og få montert (jeg skal sjekke med megler også, altså)? Hva koster montasje, egentlig?[url="http://www.foreldreportalen.no//www.pinterest.com/pin/create/extension/"][/url]
Hvordan fallgruver? Men ja, om man sier at pipeløpene er i tipptoppstand, det er "hull" de kan feste en til, også kan de heller fikse det sjæl, om de vil ha.
Det er en relativ kostbar investering og fallgruvene er at man ikke treffer på kjøperens smak. Ønsker de egentlig peisovn? Er de moderne eller tradisjonelle? Farge? Størrelse? Oppvarmingsbehov? Skal det være ved? Pellets? Etc.
Sørg for å informere bra om at det er mulig. Det holder.
Vi har en hund som boffer og knurrer på det meste som går forbi utenfor her (enda... Vi håper vi klarer å plukke det av ham etter hvert.) , jeg har sagt i fra til naboen om at de må si i fra når de skal ha visning, så vi holder ham inne. :knegg:
Så det kan være verd å tenke på før visning. Si i fra hvis noen naboer har bjeffedyr de kan holde unna, be naboen som smugrøyker i gangen om å la det være, han med den styggamle bilen som spyr eksos trenger ikke la den stå å gå på tomgang utenfor inngangen, eller rett ved luftinntaket, på visningsdagen osv.
Bestem dere helt klart på forhånd for hva som er den laveste summen dere selger for. Det er trasig å stå midt i budrunden og må ta stilling til slikt. Kanskje blir det ikke budrunde, kanskje kommer det ett bud, og det er 100K under antydningen. Selger dere da eller ikke?
Vit på forhånd hva dere mener. :nemlig:
Hva er DINKs, og er det et slikt uttrykk alle bør kjenne til? :gruble:
DINKs står for Double Income No Kids, det er vel i hovedsak et markedsføringsuttrykk (som jeg måtte lære bort til en megler på en visning her om dagen). De er en kjøpesterk gruppe som gjerne vil bo sentralt der ting skjer, men også med litt tanke på tiden fremover.
Gode tips ellers, vi skal si i fra til alle naboene om visningstidene. :nikker:
[url="http://www.foreldreportalen.no//www.pinterest.com/pin/create/extension/"][/url]
Ja, nå har vi både kjøpt og er i gang med salgsprosessen på vår egen.
Det tok et par budrunder, og et par vi mistet på forkjøp før det var vår tur. Vi slapp å blakke oss fullstendig, men kjøpte heller ikke en leilighet som var det fresheste av det freshe. Men god beligenhet, størrelse og borettslag. Vi er fornøyd!
I dag har vi hatt fotograf her, og den siste uka har vært ganske crazy. Lite søvn, mye småting som drar noe annet med seg og ting som bare tar tid, tid, tid. :gal: Så vi har malt en god del, revet en hylle i gangen og satt opp en enkel knaggrekke i stedet. Montert MYE lister og målarfug har blitt vår beste venn.
Til styilingen brukte jeg trikset deres med å ta bilder, og det funka bra. Noe syns jeg ikke funka optimalt, men fant ingen god løsning på det allikevel. Vi har nemlig tre plassbygde bokhyller, og selv om det er lett å style én hylle, blir det lett rotete og dillete når man skal style tre. :gal: Men alt i alt tror jeg vi greide å få den både nøytral, og med innslag av personlighet. En god ting med prosessen; når man blir så sliten er det veldig lett å gi slipp. Jeg er fremdeles glad i denne leiligheten, men jeg merker at den blir mindre og mindre "min".
Nå gleder jeg meg til å se bildene til annonsen og få leiligheten vår ut for salg.
.jpg)
