Pappalille sa for 7år siden:

Som er god på lover og regler som gjelder borettslag og deres ansvar. Jeg bor i Oslo. Hjelp!

Timar sa for 7år siden:

Obos har jurister.

Skal du ha en privat, eller på vegne av borettslaget?

Timar sa for 7år siden:

Skriv gjerne hva problemstillingen er også. Jeg har sittet i styret i et stort borettslag i Oslo og har vært innom både det ene og det andre..

Pappalille sa for 7år siden:

Problemet er vinduer fra 1985 som synger på siste verset. Vårt soveromsvindu kan ikke åpnes eller lukkes skikkelig, det er vår rømningsvei. I tillegg er rammen råtten og med sopp i. En fagmann hatt vært og sett på vinduene våre, siden styret insisterte på at dette måtte være manglende vedlikehold fra vår side, og hans dom er klinkende klar på at dette er vanlig slitasje og utslitte vinduer. Styret nektet å forholde seg til denne uttalelsen, vi har sagt at de skal bare skaffe sin egen og komme og ta en titt, men etter at vi fikk beskjed om at de skulle komme tilbake til oss, i juli 2016, har vi ikke hørt noe. Frem til i går. Da fikk vi en lapp i postkassen om at nå kunne vi bytte vinduer, for egen regning, til denne hyggelige prisen som styret i to borettslag har forhandlet frem til oss. Det er en bindende avtale og det står at "dersom resten av vinduene i borettslaget må byttes innen ti år, får vi som bytter vinduer nå fratrekk for ekstra husleie" uvisst hvor mye, hvor lenge og så videre. Vi får seks dager på å svare og det er en måned til generalforsamling ...

Jeg skal definitivt ha en advokat til meg, borettslaget får betale sin egen. :knegg:

-ea- sa for 7år siden:

Jeg trodde at bytte av vinduer er vedlikehold som borettslaget skal ta.
Hilsen styreleder.

Pappalille sa for 7år siden:

Det trodde sannelig jeg og.
Hilsen boende.

Lavender sa for 7år siden:

Vi bodde i OBOS borettslag i Oslo hvor vinduer ikke var borettslagets ansvar. Det sto også i vedtektene. Men det var evig sak på møtene, fordi andelseiere kjøpte ulike vinduer, og noen byttet ikke i det hele tatt. Vi hadde ikke felles fyring.

Timar sa for 7år siden:

Hos oss ble det løst nettopp slik Pappalille beskriver. Det var første noen innledende runder med frivillig skifte av vinduer og balkongdører for dem som hadde størst behov. Styret forhandlet fram gode priser, og utskiftningen ble gjennomført som et stort prosjekt med oppfølging fra styret. Det var flere som kom på at de også ville skifte dører og vinduer underveis i prosjektet, så det ble derfor kjørt flere runder av prosjektet. På et senere tidspunkt, etter min tid i borettslaget, så tror jeg det ble tvungen utskiftning av dører og vinduer for resten av leilighetene.

Jeg tror dere har rett i at borettslaget stort sett har ansvaret for å skifte vinduer. Dvs, de har ansvaret for utvendig vedlikehold. Likevel fikk vi medhold i å gjøre det privat, da en del allerede hadde skiftet, mens andre ikke hadde behov for å gjøre noe på lenge. Skal borettslaget ta ansvaret for utskiftning, må jo alt tas samtidig, og det er neppe særlig økonomisk hvis det ikke er behov for det, an mass. Og selv om det er borettslaget som har ansvaret, så vil jo regningen til syvende og sist falle på dere gjennom økt fellesgjeld og dermed økt husleie.

Hos oss kunne privatpersonene velge om de ville betale kontant, eller om de ville ha en økning i sin andel av fellesgjelden, med en nedbetalingsplan over et gitt antall år. De fleste valgte økning av fellesgjelden.

Det du bør finne ut av, er hvordan tilsvarende investeringer har blitt gjort i andre leiligheter. Med så gamle vinduer er det neppe bare deres som er utslitte. Har styret en plan for felles skifte? Vinduer har en levetid på 30 år. om jeg ikke husker helt feil, så hvis alt er like gammelt, så burde det skiftes nå.

Lavender sa for 7år siden:

Det er sant, ansvar for utvendig vedlikehold. Vi malte kjellervindu på dugnad, og resten av vinduene ble malt av firma og betalt av borettslaget.

Pappalille sa for 7år siden:

Vinduene er 32 år gamle i år og det er ingen av dem som er i så topp stand at en utskifting er helt på jordet. Jeg vet godt at det er vi som betaler for dette, men:

1.) Når alle gjør det samtidig blir prisen en helt annen.
2.) Som det er nå må vi betale dette fullstendig av egen lomme akkurat NÅ, vi har seks dager på oss til å inngå avtalen, og det har vi ikke råd til.
3.) Ikke ett sted står det noen konkrete tall på hva som eventuelt blir ettergitt av økninger i husleia ved et senere tidspunkt.
Og 4.) De har hatt siden juni 2016 på å snakke med oss og komme frem til en god løsning. Det vil de ikke.

Da lager jeg bråk.

Pappalille sa for 7år siden:

Og det står ingenting i våre vedtekter om at bytte av vinduet tilfaller andelseier.

Serena sa for 7år siden:

Hvis ikke annet er spesifisert i egne vedtekter så er det burettslaglova som trumfer alle fine tanker og ideer fra styret.

Paragraf 5.12 i loven sier noe om vedlikehold:

(3) Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar, men ikkje utskifting av vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande konstruksjonar.

Vanlig prosedyre fra de borettslagene jeg har kjennskap til er at en skade/mangel meldes inn, skaden/mangelen vurderes og så gjør man tiltak på litt ulike måter. I ett lag jeg bodde i tidligere tok vi en totalrenovering av fasdader og tok alle vinduer og dører. I det laget jeg bor i nå er det ikke behov for det og utbedring av skader/mangler som er borettslagets fellesansvar gjøres etter en liste på når det er meldt inn. Kun akutte ting skyves frem i køen. Jeg har og vært borti borettslag der skaden meldes til styret, man får OK og så skaffer man håndverker selv for utbedring av skaden og sender regning til styret.

Serena sa for 7år siden:

Og når det gjelder endring av husleie over tid som en tilbakebetaling så er ikke det lov slik det er skissert, det ligger en fordelingsnøkkel i bunn som ikke kan fravikes på et slikt grunnlag.
Det skal jo være omvendt enn det styret her foreslår. Borettslaget tar en del kostnader i solidarisk fellesskap som så betales for av alle beboerne etter fordelingsnøkkel uavhengig av om det var Ola eller Kari som trengte nytt vindu.

Hva er poenget med et borettslag om det gjøres på denne måten?

Hehe, kjenner jeg ble veldig engasjert.. Kan lage bråk sammen med deg jeg!

-ea- sa for 7år siden:

Fullstendig enig med Serena.
Man trenger heller ikke ta fasader og alt på én gang selv om det er borettslaget som gjør det.

Pappalille sa for 7år siden:

Bråk i vei! :knegg:

Men ingen anbefalinger på advokat altså?

Serena sa for 7år siden:

Er det en egen ombudsmann i hovedorganisasjonen til borettslaget? Jeg vet at BOB i Bergen har det, og det fungerer som en gratis rådgivningstjeneste for andelseiere når slike saker som dette oppstår.

Timar sa for 7år siden:

Egen advokat er neppe billig, og gjør heller ikke samarbeidsklimaet noe bedre. Hadde det vært meg (muligens i en tøffere utgave), så hadde jeg tatt med meg brevet opp til styreleder og bedt om en prat over en kaffekopp. Be om eksempler på hva de har gjort med andre vinduer som må skiftes, og info om hva de har planlagt rundt felles skifte. Ta også med paragrafene nevnt over her.

Tallulah sa for 7år siden:

Du kan få råd hos OBOS, selv om det er du og ikke borettslaget som trenger hjelp, vil jeg tro. Hvertfall om du er medlem.

Pappalille sa for 7år siden:

Dette har jeg alt gjort i juni 2016. Null vilje til å fikse dette.

Dette er USBL og jeg har vært i kontakt med dem. Det er der jeg har fått tips om å kontakte advokat. Han kjenner styreleder.

Pappalille sa for 7år siden:

Og samarbeidsklimaet er alt gått til helvete, og ikke på grunn av min oppførsel gitt.

Obelix sa for 7år siden:

Vi har brukt disse: forbrukeradvokaten.no/

annemede sa for 7år siden:

Er du fagorganisert? Der er det ofte x antall timer advokat med, evt i forsikringen.

Guttemammis sa for 7år siden:

Huff, føler med deg! Enkelte borettslag-styrer tror det er deres egne penger som skal betale. :himle: Vi flyttet faktisk fra rekkehuset vårt mye pga styret i borettslaget. De var/er en vennegjeng som baksnakket og gjorde ting som de selv ønsket og passet dem. Håper du får tak i noen som kan hjelpe deg.

Fløyel sa for 7år siden:

Mange forsikringer har rettshjelp inntil NOK200.000 i innboforsikring, riktignok må du betale 20% egenandel. En sak hos advokat koster fort 100.000,- i saksomkostninger og drar du dem til forliksrådet koster dette rundt kr 50.000,-. (Du sender en forliksklage).

Jeg kan sende deg en PM med navn på en jeg bruker hvis du ønsker.

Serena sa for 7år siden:

Jeg ville ha sendt en mail til styret med henvisning til loven og så setter du juridisk ansvarlig hos USBL på kopi på mailen.

Jeg ville ha avsluttet mailen med "Jeg håper vi kan finne en god løsning på dette, hvis ikke ser jeg meg nødt til å ta saken videre" eller noe i den duren.

Styrer som driver diktatur i stedet for det de egentlig skal gjøre - forvalte verdiene i laget, være til tjeneste for andelseierne og passe på god økonomisk styring - burde vært avsatt.

Fløyel sa for 7år siden:

Normal levetid på vinduer er 20-30 år.

Min erfaring er at det ofte holder å ringe en advokat, sende en mail med alt innhold i saken og advokaten svarer i brevs form som overleveres styre. Det blir ofte vei i vellinga i slike styrer når de får formelle brev.

Timar sa for 7år siden:

Men hva er timeprisen på en advokat? 2000 kroner? Og selv en veldig erfaren advokat vil vel bruke litt tid på å sette seg inn i saken og formulere et brev?

Serena sa for 7år siden:

Jeg ville ha unngått advokat, det er veldig dyrt og det skal være helt unødvendig i sånne saker, her må boligbyggelaget USBL komme på banen og mekle om nødvendig. Jeg kjenner jeg blir veldig oppgitt over sånne saker, det burde vært helt unødvendig.

Timar sa for 7år siden:

Helt enig. Styret burde satt seg ned og bestemt seg for hvordan de skal håndtere vindusskifter framover. Dette trenger de antagelig fagråd for å få til.

Pappalille sa for 7år siden:

Nei, men mannen er. Jeg er student.

Ja, takk.

Dette er jeg langt forbi.

De har prøvd i den grad de kan.

-ea- sa for 7år siden:

Da er det jo å alliere seg med naboer og avsette styret som gjenstår. Det er dere beboere som bestemmer hvem som skal sitte der. Forhåpentligvis har ikke årets generalforsamling vært enda.

Pappalille sa for 7år siden:

Neida, den er i april. Jeg er sliten for tiden. Vi har hatt litt å slite med siden november, så jeg er mer ute etter å ta vare på meg og mine for tiden. Jeg har ingen energi å bruke på opprør for øyeblikket.

Charlie sa for 7år siden:

Jeg tenker at hvis det snart er generalforsamling, kan det være en tanke å be om at det legges fram sak om vedlikehold, herunder vinduer, og at det sørges for at det er en kyndig representant fra boligbyggelaget/ OBOS som kan redegjøre for regler knyttet til ansvar og for hvordan en langsiktig vedlikeholdplan for et borettslag bør se ut for å ha en forsvarlig og forutsigbar økonomi i borettslaget.

Hvis du tenker at du ikke kan stole på at det blir gjort, kan du si at hvis styret forbereder vedlikeholdsplanen, så kan du ta ansvar for å få en representant fra boligbyggelaget til å komme og snakke om det jeg nevner over. Det er ikke mye jobb, en epost til styret og en telefon til bbl/obos. Men det må gjøres nå, så man ikke bryter gen fors-fristen. Det er typisk det de vil nekte å ta den opp for.

Fristen for at tilbudet om vinduer skal stå ved lag hadde jeg ikke brydd meg mye om. Det betyr jo ikke at de ikke kan gjøre jobben for den prisen om to måneder. Hvis du er urolig, kan du evt sende dem en epost, og si at du har merket deg innholdet, at det er nødvendig med en avklaring på generalforsamlingen om ansvar og at du kommer tilbake til dem etter møtet.

Problemet da jeg bodde i lag, var at det var mange helt unge eller ganske gamle, og de var lite interessert i langsiktige investeringer, så lenge så de ikke for seg at de skulle bo der.

Ifht generalforsamlingen er jobb nr 1 å få folk til å komme på møtet. Det er ofte labert oppmøte, og da nytter det fint lite etterpå om de som var der besluttet noe man ikke liker. Det er særlig viktig at de som har tenkt å bo lenge kommer, de er mest interessert i langsiktig vedlikehold. Ellers kan man si at det er viktig for de som ikke skal bo der for alltid at vedlikehold skjer på fellesutgiftene, da er bygget i god stand, laget ser helhetlig ut og gir et godt inntrykk og utgiftene fordeles over lang tid.

Det burde være unødvendig med advokat, en for stor investering.

Serena sa for 7år siden:

Utrolig kjedelig at advokat ser ut til å være eneste utvei. Jeg leser av det du skriver at du ikke har mer energi å legge i dette, det er forståelig! Jeg har lang erfaring med borettslag og kan gjerne hjelpe om det er noe jeg kan gjøre. Ser at det er flere i tråden her med god styreerfaring også.

Jeg vil anbefale deg å ta kontakt med jussformidlingen, de gir gratis rettshjelp uavhengig av økonomi og hvor du bor. (Det er studenter på jussutdanningen i Bergen som tilbyr dette)

www.jussformidlingen.no/tjenester/juridisk-bistand/

Pappalille sa for 7år siden:

Jeg har hatt masse kontakt med styret, med USBL, med andre beboere. Jeg har foreslått utredning av vinduene; rent teknisk, hvilken stand er vinduene i? Jeg blir møtt med en vegg av stillhet fra mange av beboerne, som er eldre og ikke vil bruke penger på noe, som er unge og usikre, som allikevel skal flytte og gir faen. USBL kan ikke gjøre mer. De er forretningsfører for borettslaget, og har prøvd å megle, men ikke kommet noen vei.

Jeg har prøvd. Det er ikke snakk om at dette kan løses i minnelighet. Jeg har prøvd alt jeg kan komme på og litt til. Men når styret ikke vil, og styreleder generelt sett er ganske flink, god til å fikse gode avtaler for beboerne og godt likt, da kommer jeg ingen vei. Nå gidder jeg ikke prøve mer, jeg har prøvd.

Pappalille sa for 7år siden:

Sist jeg snakket med kontrakten i USBL gikk samtalen slik; "Dette kan du ikke sitere meg på, men jeg kjenner denne styrelederen godt etterhvert. Gå til advokat, det er mitt råd. Jeg vil ikke engang tro at det alene hjelper, men da trekker du dem for forliksrådet. Og der vinner du, det er jeg hundre prosent sikker på."

Tallulah sa for 7år siden:

Jeg føler meg deg! Jeg var i en disputt med styreleder i vårt forrige borettslag, og det førte til at vi flyttet. Det var en litt annen sak, men samme fremgangsmåte fra han sin side. Først wall of silence, før det plutselig kom masse greier vi måtte ta stilling til FORT og som var basert på helt feil grunnlag. :himle: Vi hadde også bedt om utredning av en sak, og fikk beskjed om at saken var for dårlig utredet til at de kunne ta stilling til igangsettelse. Ja, det var nettopp derfor vi ba om en UTREDNING og ikke en IGANGSETTELSE! :gaah:

Pappalille sa for 7år siden:

Det høres kjent ut, Tallulah. =\

amo sa for 7år siden:

Da må man vel nesten velge, bruke penger på advokat eller bytte det f¤%¤%ings vinduet og ta kostnaden selv, iallefall foreløpig? :nemlig:

Pappalille sa for 7år siden:

Det blir advokat.

Timar sa for 7år siden:

Har du fått tak i en? Skjønner at forhistorien er en del lengre enn jeg oppfattet. Lykke til!

Pappalille sa for 7år siden:

Nei, skolen har tatt all min tid i dag, får ringe litt i morgen. Jada, det er historie fra mai 2016 her. Styret har ignorert meg en stund og med alt annet vi hatt slitt med så må ikke dette på lista over ting vi skulle gjøre, men når de så sendte ut det tilbudet ble jeg rett og slett sint.