Vi er jo i en byggeprosess, og hittil har ting tatt litt lenger tid enn beregnet. Før vi tegnet kontrakt, avtalte vi med husleverandøren at de skulle ta seg av byggesøknad og annen kontakt med kommunen. Rett og slett fordi vi ville at profesjonelle skulle ta seg av denne delen, slik at vi skulle unngå problemer - vi er tross alt ikke særlig drevne i å bygge hus.
Før helgen fikk vi mail fra husleverandøren om at det måtte tegnes inn flere biloppstillingsplasser i forbindelse med at vi skal ha utleiedel i kjelleren. De ønsket godkjennelse fra oss på de nye tegningene. Jeg svarte på mailen med noen spørsmål, og siden har vi ikke hørt noe.
I dag fikk vi brev fra kommunen, en kopi av et brev de har sendt til husleverandøren. Her står det at vi må ha 5 biloppstillingsplasser, hver på 18 kvm, altså totalt 90 kvm. Disse kvm skal tillegges BYA, og dermed havnet vi over grensen på 25%. Dermed omgjør kommunen vår byggesøknad (søknad om enkle tiltak) til en søknad om tillatelse til tiltak. For vål del innebærer det altså at vi må søke dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene. I slutten av brevet skriver kommunen: "Vi gjør for ordens skyld oppmerksom på at kommunen ikke ønsker at det skal gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene". :himle:
Jeg er pisse sur på boligleverandøren, og mener at de burde ha oppdaget dette for lenge siden, allerede før vi signerte kjøpskontrakten. De har fått alle papirer fra oss, i tillegg til at de har all mulighet til å innhente informasjon over internett (og dette presiserte de overfor oss da vi gav dem det vi hadde av papirer).
I verste fall får vi ikke disp., og må kutte ut å innrede leilighet i kjelleren slik at vi kan kutte ned på antall biloppstillingsplasser. Men da mister vi 6000,- i månedlige inntekter, og da er det noe usikkert om banken vil gi oss lån. Altså kan vi ende opp med at vi ikke får bygget noe hus, må selge tomten og betale husleverandøren penger for brutt kontrakt. Og så må vi finne oss et nytt hjem (nå bor vi i leid bolig, som vi kan bo i et drøyt halvår til, kanskje et par måneder ekstra).
Kinkig. Jeg ville ha bedt om møte med byggesaksbehandler.
Først en runde med husleverandøren, hvor dere går gjennom hva som er problemet, og diskuterer ulike muligheter for å løse det. Dette er helt sikkert ikke en ny problemstilling for dem. Er garasje regnet med i de fem oppstillingsplassene? Kan man stokke om litt på ting for å få det mer kompakt? Må huset tegnes om? Har det vært gitt tilsvarende dispensasjoner i kommunen? Etc etc. Når dere har en strategi, snakk med kommunen ansikt til ansikt. Det er gjerne lettere da.
Jeg ville ikke ha gitt opp utleieleiligheten uten videre.
Husleverandøren ble særs overrasket da dette kom opp, de har aldri vært borti kommuner som har så strenge krav til antall biloppstillingsplasser, eller at de skal regnes med i BYA. De hadde bare gjort som alltid, og tydeligvis ikke tenkt tanken på å sjekke dette opp.
Da husleverandøren i et par-tre dager hadde forsøkt å få tak i noen i kommunen, uten hell, la jeg meg på telefonen. Det tok meg to minutter å spore opp riktig person, og ytterligere 10 minutter på å vente på at han skulle ringe meg tilbake. Kan lure på hvordan disse andre har tedd seg som ikke har klart det samme. :himle:
Uansett, jeg fikk en veldig hyggelig mann på tråden, som sa at de skulle snakke sammen, han og sjefen for etaten, men at de allikevel nok ikke hadde tenkt å gi noen disp. (han var ikke særlig interesert i å ha noe møte, da de egentlig hadde bestemt seg på forhånd - de har ikke tidligere gitt disp.). Mine argumenter var ingenting de tok hensyn til. Jeg skal ringe han igjen i dag for å høre hva de har kommet frem til, men vet at de allerede har sagt blankt nei til husleverandøren.
Dersom vi bestemmer oss for å søke disp., er det 12 ukers behandlingstid, noe vi ikke har tid til å vente på. Så dersom de ikke kan love en raskere saksbehandling, må vi bare avskrive leiligheten (og heller lage den etter ettårs-befaringen - med eller uten tillatelse). Vi kan klare det økonomisk, men det blir trangt (vi er jo da uten de 5-6000 skattefrie kronenen i mnd.).
Med i antall biloppstillingsplasser er garasjen, ja. Vi skulle egentlig bare ha en enkel garasje, men måtte tegne inn en dobbel.
Huset kan ikke tegnes om.
Dette høres meningsløst ut. BYA er jo bebygd areal, og en oppstillingsplass skal kun regnes inn hvis den er overbygd. Krever kommunen at alle oppstillingsplasser skal være overbygd? Eller mener de at opparbeidet gårdsplass hvor det er mulig å parkere er en del av BYA?
Jeg skjønner jo at kommunen ikke vil gjøre unntak for dere hvis de aldri gjør det for noen andre. Dette er jo noe dere skulle ha visst om selv, men siden dere har overlatt dette ansvaret, og kontraktsfestet ansvarsoverskrivelsen, til utbygger så er det jo deres problem. I hvert fall i teorien.
I følge en person fra Statens byggtekniske etat er ikke dette riktig. Her står det veldig klart at ooppstillingsplass må være overbygd for å regnes inn i BYA. Jeg tror dette rett og slett skyldes inkompetanse fra kommunen. Men de har makt og mulighet til å misbruke makt når det går prestisje i saken.
Dette innebærer jo at kommunen legger føringer for hvor stor gårdsplassen skal være. Legger de andre føringer også? Hvor mye gress dere får anlegge? Det kan jo tenkes at dere setter opp et telt der. ;)
Jeg hadde først bedt kommunen vise til sin tolkning av BYA.
Dette må jeg konfrontere saksbehandler i komm. med. Takk!
Og ja, de har f.eks visse krav til hvor mye av tomten som skal kunne utnyttes til hage. Vi har en temmelig bratt tomt, så det neste nå er vel at de kommer og sier at vi ikke får nok hage-areal. :himle:
Vedr. BYA, så har husleverandøren skrevet bl.a dette i ett brev til kommunen:
Har ikke videre lyst, men tiden flyr, og vi kan bare bo her vi bor i en begrenset periode.
Men jeg ser jo nå at det er en mulighet å sette i gang med byggingen, men med tom kjeller, og så heller gå på dem noe voldsomt i forbindelse med senere søknad om omgjøring til leilighet.
Jeg kan ikke skjønne at det skal være nødvendig med 5 biloppstillingsplasser til et hus med en utleielighet.
Kan de ikke rokkere litt om på det? Dere skal da virkelig ikke ha mer enn to biler og det må da kunne være en klausul i utleiekontrakten på at leieboerne ikke skal ha mer enn 1 bil.
Er det noen mulighet for å trekke hagen litt tilbake fra veien slik at dere får biloppstillignsplass langs veien. Det har vi her vi bor (men vi bor i en lite trafikkert og stille vei).
Lykke til, dette høres for meg helt villt ut. Håper dere får en rask og positiv løsning.
Takk!
Nei, vi kan ikke flytte noe på hus/hage, både grunnet tomteforhold på nedsiden, men også fordi vi skal bygge ved en "vendehammer", en felles stikkvei sammen med flere naboer. Om du skjønner. :fnise:
Og vi kommer nok aldri noensinne til å ha noe mer enn 1 bil, så det vil uansett bli bare en enkel-garasje på sikt.
Hvorfor i Fan må dere ha biloppstillings plass til5 biler?
Skal dere leie ut til "hele" verden?
Hørtes helt Idiotisk ut.
Naboen vår har nettopp bygd . de har utleie og har en pitteliten innkjørsel. Med dobbel garasje. så er jo plass til 2 biler der og de som leier har plass på siden av garasjen. og så er det bare sti inn til huset.besøk må parkere på veien for garasjen står liksom nesten på veien.... hehe
Synnes dette hørtes helt idiotisk ut.
Og jeg synnes at huslevrandøren har trampet i salaten
Ojjojjojj :dåne:, dette minner meg på at jeg er glad vi er ferdig med bygging. Skulle forresten tro at dere bygger i vår kommune. Hva med det Nebbia sier i innlegg 7? Har dere konfrontert kommunen med det?
Det høres ut som om byggteknisk etat i deres kommune, i likhet med vår har satt seg fore å gjøre innbyggernes liv til et helvete. Her fikk feks noen bekjente av oss beskjed om at "de måtte finne det ut selv" da de ba om begrunnelse for avslag på byggesøknad.
Når de krever 5 parkeringsplasser - det er bare en utleieleilighet? Hvordan fordeler reguleringsplanen parkeringsareal? Tre til dere og 2 til utleieleiligheten?
Det er iallfall mer enn nok for oss. Og det er da bare å leie ut leiligheten med 1 parkeringsplass til? Jeg skjønner ikke problemet for kommunen. 4 plasser kan vi da fint hoste opp, men de siste 18 kvm må det da gå an å slippe unna. :blæ:
I denne kommunen, så. I mine foreldres kommune stilles det ikke krav om så mange plasser. Og veldig mange steder trenger man bare 1 ekstra plass per utleieleilighet. Selvsagt har vi valgt å bosette oss i en grei kommune. :rolleyes:
I vår reguleringsplan så er kravet 2 biloppstillingsplasser pr. hus - jeg husker ikke hva kravet til ekstra plasser er for de som bedriver utleie. Det spesielle her er vel at reguleringsplanen bruker BYA ved beregning av hvor mye man har lov til å bygge? (Vår bruker BRA - andre bruker - har aldri før hørt bruk av BYA.)
Nuvel, det hjelper ikke deg. Jeg synes det er rart at utbygger ikke har lest reguleringsplanen. Vi hadde en ganske spesiell reguleringsplan og vår utbygger hadde satt seg nøye inn i den, men jeg vet ikke om man kan kreve det (annet enn moralsk)? :vetikke: Skikkelig kjipt, Arken. Håper dere finner en løsning. Det å søke om dispensasjon når kommunen ikke levner mye håp om at dere vil få det virker også demotiverende. Er det andre løsninger dere kan gå for?
Vi er også i en byggeprosess nå og her brukes BYA aktivt i vurderingen av byggesøknader. For bygging innenfor det området som omfattes av byplanen er det 25% BYA som gjelder :jupp: Men jeg visste ikke at biloppstillingsplasser ble regnet som en del av BYA..... Når jeg leser om slikt som dette, kjenner jeg at jeg er lettet over at vi fikk godkjenningen av byggesøknaden vår i posten på fredag :lettet:
Jeg synes det er bra at man har planer som skaper forutsigbarhet ift byggeprosesser og mener det er viktig at ikke disse utvannes av dispensasjoner. Men det er jo viktig at planene samsvarer sånn noenlunde med folks oppfatning av sunn fornuft, da. Og det å forlange 5 biloppstillingsplasser for en bolig med 1 utleieenhet høres jo urimelig ut :nemlig:
Jeg ville i hvert fall kjørt byggmesteren hardt på dette. Dersom man betaler noen for å ivareta alle aspektene ved byggeprosessen, bør man jo kunne forvente at de kjenner til de relevante planbestemmelsene :nemlig:
Enig. Byggmesteren har ansvaret hvis han har solgt dere et hus med utleiedel, og dette huset ikke kan godkjennes på tomta. Det burde han å sjekket på forhånd med gjeldene regulering.
Jeg tror det er helt vanlig å kreve 2 biloppstillingsplasser for å få godkjent en utleieenhet. Jeg synes dette virker som utbyggers ansvar, men aner ikke hvordan det stiller seg juridisk. Håper det ordner seg på et vis Arken. :klemme:
For et kronglete regelverk. Vi har hatt våre runder med kommunen vi også, det er ikke alltid like lett. Håper virkelig dere finner en vei ut av dette så dere får bygget!
Dette var heftig, og jeg må legge til at kommunen deres virker særs lite rund i kantene - jeg kan heller ikke se hvorfor dere MÅ ha 5 biloppstillingsplasser, en skulle tro at fire var mer enn nok!!
Som nevnt tidligere virker dette som byggherres ansvar, ettersom de skal sette opp et hus på en tomt hvor det tydeligvis ikke passer seg å bygge dette huset; noe de burde har forsikret seg om før dere inngikk kontrakt!!
Det jeg ville gått på er hvordan de kan kreve at dere skal ha tre biloppstillingsplasser?
Jeg vil foreslå at du rett og slett stikker ned til avdelingen/saksbehandleren, være saklig som pokkern men forklar at dette er et problem som må løses kjapt.
Vis til at mange andre kommuner ikke legger opp til så strenge reguleringsplaner, og at det bør være mulig å få disp i denne sammenheng.
I tillegg kan du jo sjekke om kommunen har sitt på det tørre i hht loven, når de har laget reguleringsplanen? Det kan godt være at de har vedtatt mer enn de kan ha lov til. Dette skjer stadig vekk - rett og slett fordi planleggerne ikke har nok kompetanse.
Ja, vi får sjekke opp disse tingene, men det kan se ut til at de har sitt på det tørre. det mente også husleverandøren, da jeg snakket med dem i ettermiddag.
Jeg har ikke fått tak i vår mann i kommunen, og det har heller ikke husleverandøren klart. Vi prøver i morra igjen. Men her går det nok mot å endre søknaden slik at vi bygger med tom kjeller, da får vi iallfall kommet i gang. Og så får vi ta kampen på et senere tidspunkt. :sukk:
:gaah:
Vi får ikke disp. Ei heller ville politikerne endre reguleringsbestemmelsene for området (som vår saksbehandler hadde anbefalt dem å gjøre). Vi må bygge huset uten leilighet i kjelleren. Og så får vi gjøre en fulltidsjobb ut av å prøve å få disp. på et senere tidspunkt.
Om vi ikke får disp. senere heller, er vi troende til å innrede leilighet allikevel, og leie den ut i all hemmelighet. Jeg vet at det er slik de fleste gjør det i Oslo, iallfall. Hva er konsekvensene dersom kommunen får snusen i det?
Dere får ikke leid ut til folk som trenger kommunal garanti for husleien. (En garanti fra sosialkontoret/NAV istedenfor kontant depositum.) Og de som eventuelt måtte ha behov for hjelp med husleien fra det offentlige vil muligens få beskjed om om å måtte flytte, siden det offentlige ikke skal bidra til husleie til boliger som ikke er godkjente. For min del så ville jeg uansett ikke ha godtatt kommunal garanti for husleien, så det hadde ikke vært noe problem. Men man ekskluderer selvagt en del potensielle leietagere. Hva som kan skje juridisk ved å leie ut uten godkjenning ville jeg nok kanskje ha sjekket ut før jeg gikk i gang. En telefon til politi eller namsmann eller noe kanskje. :vetikke: Dersom dere skal gå i gang med godkjenning av leilighet ved en senere anledning er det greit å ha i bakhodet at en del kommuner tar ganske mye penger for den jobben.
Det er nok ikke noe problem å leie ut en ikke godkjent leilighet, men skjer det noe (brann o.l) kan det jo oppstå problemer som går ut over dere forsikringsmessig.
Det har ingenting å si i forhold til å få godkjent leiligheten som utleieleilighet. Her gjelder de samme reglene for alle som søker om godkjenning så vidt jeg har skjønt. Noe som jeg forsåvidt synes er riktig.
Husleverandøren, hva sier de Arken? Er de vilig til å by på noen form for kompensasjon eller noe slikt?
Problemet med å leie ut en ikke godkjent utleieenhet, viser seg hvis kommunen finner ut av det. Da har du mottatt skattefrie kroner i inntekt gjennom en viss periode som jeg vil tro kommer til å skape problemer.
Det har ikke vært et tema foreløpig, de har vært opptatt av å prøve å få kommunen til å gi disp. Men for å være ærlig, så tviler jeg på at vi får noen form for kompensasjon. Vi skal be om et møte, slik at vi kan diskutere våre muligheter. Jeg kommer iallfall til å kreve at de prioriterer vårt prosjekt nå, slik at vi kan prøve å jobbe inn noe av forsinkelsen.
Jeg synes nå man bør kunne forvente en kompensasjon. Det å miste leieinntekter betyr jo enormt økonomisk tap på sikt. Men om dere kan forvente det rent juridisk aner jeg ikke.
Har googlet litt på ulovlig utleie, og ser at kommunene har begynt å få fokus på dette. Dersom dere velger å leie ut ulovlig ville jeg iallefall ha satt meg inn i alle regler for godkjenning før dere bygger. Det man snakker om i forhold til risiko i forbindelse med forsikring/død osv. er vel dersom man ikke har sikret godt nok med tanke på brann og lignende. Størrelse på vinduer, antall rømningsveier, høyde under taket osv.
Ja, det dreier seg om veldig store summer på lang sikt. :sukk:
Vi må gjøre grundige undersøkelser før vi eventuelt bestemmer oss for å leie ut, det er helt sikkert. Uansett så vil leiligheten bli fullgod, med riktig høyde under taket, rømningsveier, vinduer mm.
Utleiedelen skal også kunne motta besøk. Krav om biloppstillingsplasser går på at kommunen ikke ønsker at man skal basere seg på parkering i gatene - dette hindrer fremkommelighet - spesielt ifht. snøbrøyting.
Jeg skulle likt å sett hva som ordrett står i reg.bestemmelsene, så kan vi jo vurdere om det er rom for å tolke de annerledes. I nown bestemmelser står det antall kvm, mens i andre står det bare antall plasser.
Nå har jeg fin-lest reguleringsbestemmelsene, og der står det faktisk ingenting om størrelsen på plassene. Men jeg vet at det finnes et annet dokument også, må bare lete litt for å finne det. Men det er jo merkelig om en skal være nødt til å lete andre steder enn i reguleringsbestemmelsene for å finne slik informasjon?
Hva er størrelsen på leiligheten dere skal bygge i kjelleren? Er det ikke sånn at man må over en viss størrelse for å bli krevd for 2 biloppstillingsplasser? Rundt 55 kvm eller noe.
Kunne det vært en mulighet å redusert størrelsen på leiligheten med noen kvm, for å komme under grensen og dermed ende opp med 4 biloppstillingsplasser?
De siste kvm kan man bare lage "bod" av og fort gjøre om til soverom eller noe senere.
Det står at en parkeringsplass regnes som 18 kvm. Hm. Er det noe kommunen har vedtatt? Kan det påklages? Basert på denne så anbefales det 3,8 meter bredde og 5 meter lengde når det er snakk om funksjonshemmede og 2,5 meter bredde hvis ikke.
Nope, de krever 2 ekstra plasser for første hybelleilighet. Dersom leiligheten er over 55 kvm (noe denne ikke er), regnes huset som tomannsbolig. Og da må man jo ha enda flere plasser.
Jeg går ut ifra at det er et vedtak all den tid det står i dette dokumentet? Men akkurat det kan vi kanskje prøve å sjekke opp. Nå skal vi bare få godkjent omdisponeringen av søknaden vår først, slik at vi kan komme i gang.
:gaah:
Forøvrig er Rælingen kommune kjent for å være en skikkelig "nazi-kommune".
Rælingen ja. De er kjent for å være litt vrange.
Dere har ikke muligheten for å tegne om underetasjen (der utleieenheten skal være), slik at det blir plass til en garasjeplass også der nede?
Denne kan jo fort også gjøres om innvending på et senere tidspunkt.
Nabotomta er riktignok til salgs, men vi trenger mer enn 10 kvm ekstra tomt, da vi bare kan bebygge (eller parkeringsplasse :himle: ) 25% av arealet. Og det har vi ikke råd til. :sukk:
Foreldreportalen er i en flytteprosess, denne versjonen av FP er fortsatt under utvikling.
Hvis du vil svare i tråden, så kan du gjøre det her.
